Bu sayfa öncelikle İstanbulda satılık dükkan arayanlar için hazırlandı
fakat diğer illerde de dükkan arayanlar ve hatta dükkan haricinde emlak
arayanlar için de faydalı olabilecek niteliktedir.
İlk önce uyarılar:
**Metre ve metre karelere dikkat! :
Her nerede ve her kimden dükkan satın alırsanız alın, satın almadan önce,
gazete veya internet ilanlarında belirtilen veya ağızdan söylenen metre
ve m2'lere asla güvenmeyin. Çünkü ülkemizde söylenen metre ve m2'lerin
en az %99'u abartılıdır. Oysa ki özellikle dükkanlarda, cephe
genişliği ve büyüklüğü çok önemlidir. Çünkü dükkanlarda
m2 başı ödediğiniz para, konutlardan çok daha fazladır. Belki
diyebilirsiniz ki; "Nasıl olsa dükkanı görmeden almıyorum, görünce
de büyüklğü ve cephe genişliğini yeterli görürsem mesele
kalmaz". Fakat bunu derseniz yanılırsınız çünkü mesele kalır.
Neden? Çünkü siz sadece gördüğünüz dükkanların büyüklüğünü ve
cephe genişliklerini birbirleriyle kıyaslayabilirsiniz. Pekiyi ya, cephesi
daha dar diye veya dükkan daha küçük diye görmediğiniz dükkanlar ne
olacak? Örneğin "50 metrekare bu fiyat etmez" diyerek bakmaya bile
gitmediğiniz dükkan, 70 metrekare diye gidip baktığınız dükkandan büyük
olabilir. Ve bunun olma ihtimali malesef çok yükdek. Hatta 40 m2 diye
bakmaya bile gerek görmediğiniz dükkan bile sizin 70 m2 diye bakmaya gittiğiniz
dükkandan gerçekten büyük olabilir. Cephelerde de aynı şey geçerli. Bu
sebeple, küçük büyük demeden, hatta ağızdan söylenenlerin hiçbirini
dikkate almadan, görebildiğiniz kadar çok dükkan görün ki, hangisinin gerçekten
büyük, hangisinin cephesinin gerçekten geniş olduğuna, gözünüz ve metreniz karar
versin.
** Hayalet dükkanlara
dikkat! : Özellikle internette, emlakçıların bir çoğu
hayali, yani gerçekte var olmayan dükkanları varmış gibi yazıyorlar.
Maksatları sizin onları aramanızı sağlayarak, telefon numaralarınızı
ele geçirip, her buldukları dükkan için, "Süper kelepir"
diyerek sizi rahatsız etmektir. Yok, olamaz demeyin; internetteki ilanlarının
%90'ı hayali olan emlakçılar bile var. Pekiyi bir dükkanın hayali olup
olmadığını nasıl anlayabilirsiniz? Şöyle: İlanda resim yoksa, veya
temsili resim varsa, ilanda klavye ile yazılmış detay çok azsa ve o emlakçının
bir çok ilanı bu şekildeyse, o dükkanların büyük bir çoğunluğu
hayali demektir. Dükkan ilanlarında resim olmamasını bazen anlayışla karşılamanız
gerekebilir. Çünkü bazı malsahipleri, içinde kendi işlettikleri veya
kiracılarının işlettikleri müeseselerin, iş çevrelerine ve müşterilerine
karşı rencide olmamaları açısından, resim çekilip internete koyulmasına
müsade etmiyorlar. Fakat dükkanın yerini belli etmese dahi, gayet detaylı
bir şekilde dükkan hakkında geniş bilgi verilmelidir. Resim de yoksa, bilgi
de azsa, o dükkan hayalet bir dükkandır. Aradığınızda "Orası satıldı"
diyerek, daha sonra sizi rahatsız etmeye başlayacaklardır.
** Kiracılı dükkanlarda, kiracıya
dikkat! : Bazı dükkan sahipleri, kiracısıyla anlaşarak,
gerçek kira bedelinin çok üstünde kira kontratı düzenleyip, karşılığında
da kiracı buna yardımcı olduğu için, dükkan satılana kadar gerçek kira
bedelinden çok düşük bir kira alıyorlar. Dükkan satıldıktan sonra ise,
kiracı yeni dükkan sahibiyle anlaşma yapmayıp dükkanı boşaltıyor. Bunu
yapmalarındaki maksat, dükkanın kira değerini yüksek göstererek, dükkanı
yüksek fiyata satmaktır. Bu sebeple, kiracıyı gözünüz tutsa dahi, kiracıyla
kontrat imzalamadan dükkanı satın almayın.
** Kat irtifakı ve kat mülkiyeti
konuları: Kredi kullanarak satın alacaksanız kat mülkiyeti
olmasa da en azından kat irtifakı zaten kurulu olmalıdır. Fakat kredi
kullanmasanız dahi, bu ikisinin de olmadığı dükkanları alacaksanız,
arsa payının sizi tatmin edecek derecede yüksek olmasına özen gösterin.
Çünkü herhangi bir istimlak veya deprem durumunda binanın yıkılması
gerekirse, veya bina eskiyip kat karşılığı müteahite verilecek olursa,
size en azından aynı büyüklükte ve cephede bir dükkan düşecek kadar
arsa payınız olması gerekir.
** Daireden bozma dükkanlara
dikkat! : Gerek belediyenin kendi isteği doğrultusunda, gerekse
binadaki kat maliklerinin herhangi birinin şikayeti üzerine, tapusunda dükkan
yazmayan, dükkanlar, her an zorunlu olarak daireye dönüştürülebilir veya
mühürlenebilir. Bu gün için şikayetçi olan olmaz belki ama yarın kat
maliklerinden biri değşir, o şikayetçi olur. Böyle yerleri kesinlikle
almayın demiyoruz ama alsanız dahi, daire fiyatına alın.
** Eklenti ve kullanım alanları
: Tapu dairesinde, dükkanın projesine bizzat kendiniz bakarak,
dükkanın asma katının ve bodrum katının, dükkana tahsis edilmiş olup
olmadığını görün. Satan kişiye güvenseniz dahi bunu yapın çünkü önceki
sahibi de alırken buna bakmamış olabilir. Eğer dükkanın ön kulanım
alanı varsa, halihazırda fiili olarak kulanılıyor olsa dahi, bu kullanım
alanının dükkana mı yoksa apartmana mı ait olup olmadığına bakın.
Bunu da yine tapu dairesinde, apartman yönetim planında görebilirsiniz.
Bu yönetim planını, binanın müteahiti hazırlayarak tapu dairesine vermiştir.
Aksi durumdaki dükkanları almayın demiyoruz. Alın ama bunları bilerek,
ona göre bir fiyatla uygun görüyorsanız alın ve dükkanları
birbirleriyle kıyaslarken, bunları da göz önünde bulundurun.
** Dürüst emlakçılarla çalışın
: "Var mı ki?" dediğinizi duyar gibiyiz
:) Dürüst olanının hiç yok olduğunu düşünüyor olsanız dahi, en azından
kötünün iyisiyle çalışabilirsiniz. Emlakçının dürüstlük derecesi
nereden anlaşılır? Bunun tek cevabı var: İlanlarından anlaşılır. Eğer bir emlakçı,
ilanına resim koymuş olsa dahi, ilan detayına tek bir cümlelik açıklama
yazmışsa, o emlakçının dürüst olma ihtimali çok çok düşüktür.
Çünkü kimi zaman terlik-papuç satan bir esnaf bile bir terliği internette
satarken en azından 5-6 cümle açıklama yazmaya üşenmediği halde,
koskoca mülkleri tek bir satır açıklamayla satmaya çalışmak, kısa
yoldan para kazanmaya çalışmaktır. 3-5 milyon dolarlık mülkleri, hatta
10-15 milyon dolarlık mülkleri dahi, tek bir cümlelik açıklamayla satmaya
çalışıyorlar. Bunun manası, az iş, çok paradır. Az iş ile çok para
kazanmak isteyen birinin ne kadar dürüst olabileceğini ise, tahmin etmek zor değil.
Dükkan satın alırken
uyulması gereken tavsiyeler:
** Kendi kafanızı kendiniz karıştırmayın:
En yanlış alışverişleri kararsızlar yaparlar. Bu yüzden dükkan satın alırken
daha dükkanlara bakmadan önce, birkaç temel karar vermelisiniz ki,
kararsız kalıp yanlış bir alışveriş yapmayasınız. Bu temel kararlar şunlardır:
1- İlk önce gerçekten dükkan satın almaya karar verin. Kararsız
iseniz, "dükkan neden en iyi
emlak yatırımıdır" sayfamızı okuyun. Fakat o sayfamızı okusanız
dahi, "Ben
mutlaka en yakın zamanda bir dükkan satın alacağım" demeden önce
karar vermiş sayılmazsınız. Hatta bunu düşünürken, "En yakın
zamanda" diyerek düşünmüyorsanız, yine karar vermiş sayılmazsınız
çünkü, emin olmadığınız için erteliyorsunuzdur. Örneğin son
zamanlarda, faizlerin düşmesiyle birlikte, özellikle dini açıdan faizi sakıncalı gören bazı vatandaşlarımız, kira getirisi amaçlı dükkan satın alma eğlimi göstermektedir.
Fakat bu vatandaşlarımızın bir çoğu, çok uzun zamandır hala dükkan
satın alamadılar. Sebebi ise faizler düşük de olsa, hala faizin
zahmetsizliği ve dükkan getirisi arasında kararsız kalıp bocalamalarıdır.
İşte bu bir kararsızlıktır. Bu vatandaşlarımız bu kararsızlıkları
sebebiyle, geçen yıl 100 TL'ye alabilecekleri dükkanları, bu yıl ancak
118 TL'ye alabilecekler. Çünkü dükkanlar 2010 yılında, kira getirisi hariç
%18 prim yaptı. İşte bu sebeple öncelikle "Ben mutlaka en yakın
zamanda bir dükkan satın alacağım" diyebilecek kadar kararlı olmak gerekir.
2- Nerede alacağınıza karar verin: Sadece hangi ilde satın
almaya karar vermeniz yetmez. Hangi ilçelerden birinde almaya karar vermeniz
de önemli. Çünkü doğru karar verebilmek için bir çok alternatif dükkanı birbirleriyle kıyaslamanız
gerekiyor ama birbirinden farklı yerlerdeki dükkanları birbirleriyle kıyaslamak
yanlıştır. Birbirinden ap ayrı konum ve semtlerdeki iki ayrı dükkanı kıyaslamak,
"İkisi de giysi" diyerekten, ayakkabı ile ceketi kıyaslayıp hangisinin daha hesaplı olduğunu
anlamaya çalışmaya benzer. Bu karar niçin önemli? Çünkü yanlış yerle
kıyaslayıp, yanlış yeri doğru sanmamanız için bu karar şart.
** Acele etmeyin ama geç de kalmayın
: Acele etmeyin çünkü raiç bedelleri kavrayabilmek için
zamana ihtiyacınız var. Bu kavrayış süresi normalde 3 ay kadardır. Fakat
bu 3 ay içinde hiç bir şey yapmazsanız, yani dükkan aramaya, görmeye,
birbirleriyle kıyaslamak amacıyla üzerlerinde düşünmeye çok az
vakit ayırırsanız, elbette ki bir 3 aya daha ihtiyacınız olacaktır.
Ayda en az iki tam gününüzü buna ayırmazsanız 3 ay yeterli bir süre
değildir. Eğer birden fazla ilçede arıyorsanız, her bir ilçe başına
bir veya ikişer ay daha ilave etmeniz gerekir çünkü farklı yerlerdeki dükkanları
birbirleriyle kıyaslayamayacağınız için, her semt için ayrı kavrama süresi
gereklidir. Veya aynı süre içinde, daha fazla vakit ayırarak birden fazla
ilçeyi kavrayabilme yoluna gidebilirsiniz. Bütün bunların yanında, fazla
da geç kalmamanız gerekiyor çünkü çok geç kalmanız daha pahalı almanız
manasına gelir ve sebebi "dükkan
neden en iyi emlak yatırımıdır" sayfamızda açıklanmıştır.
Ayrıca süreyi çok uzatırsanız, fiyatları kavrama konusunda harcadığınız
emeklerinizin önceki zamanları, kısmen boşa geçmiş olacaktır çünkü
aynı semtte dahi farklı zamanlardaki satılık dükkanları birbirleriyle kıyaslamanız
yanılmanıza sebep olabilir. Örneğin aynı caddenin dahi, 6 ay önceki hali
ile şimdiki hali önemli derecede farklı olabilmektedir. Örneğin aynı
caddede, kısa mesafe içinde, tesadüfen fazlaca sayıda dükkan boşalmıştır.
Bu durumda o mesafeler içinde, geçici bir süreliğine fiyat düşüşü yaşanır.
Fakat 6 ay sonra aynı kısa mesafedeki bütün dükkanlar dolar ve arasanızda
ne satılık ne de kiralık bulabilirsiniz. Bu defa da fiyatlar yükselmiş
olur. İşte bu sebeple, çok farklı yerleri birbirleriyle kıyaslayamayacağınız
gibi, aynı zamanda da çok farklı zaman dilimlerindeki dükkanları da
birbirleriyle kıyaslayamazsınız. Bu sebeple, süreyi çok da uzatırsanız,
piyasayı devamlı sil baştan, tekrar kavramaya başlamanız gerekir. Ve böylece,
dükkanların fiyatlarının yükselmesini seyretmekten başka bir şey yapamamış olursunuz.
** Yatırım için satın alacaksanız,
"Şu semtte şu kadar etmez" hatasına düşmeyin :
Kimi yatırımcılar "Orası uzak" diyor. Kimileri ise, "O
semt, düşük semt, orada o kadar etmez" diyor. Emlakta uzak
veya yakın bir yer yoktur. Her yer bir yerlere uzaksa, bir yerlere yakındır.
A noktası, B noktasına ne kadar uzaksa, B noktası da A noktasına aynı
mesafe kadar uzaktır. Uzak denilen yerler sadece dükkanı kendisi kullanacak
olan ihtiyaç sahipleri için geçerlidir. Çünkü onlar için evlerine
veya iş piyasalarına uzak olması durumu söz konusudur. Oysa ki yatırımcı
için böyle bir şey olmaz çünkü satın aldıktan sonra sürekli
dükkanın bulunduğu yere işe gider gelir gibi, gidip gelmeyecektir. Ayrıca
"O semtte bu kadar etmez" düşüncesi de çok yanlıştır. Bu;
farklı semtlerdeki dükkanları birbirleriyle kıyaslama hatasıdır.
Risk faktörü ve kira getirisi eşit olan iki dükkandan birisi en kötü
semtte, diğeri ise en değerli semtte olsa dahi, bunların değerleri de eşittir.
Hatta düşük semtteki gelişmekte olan bir semtte ise, kira ve risk faktörü
eşit olsa dahi, en iyi semtteki dükkandan daha değerli olabilir. Ama bütün
bunlara rağmen, bahsedilen semti hiç sevmiyor olabilirsiniz ki; içinize
sinmesi de önemli. O halde bu cümleyi, "O semtte o kadar etmez" şeklinde
değil de, "Ben o semtte dükkan istemiyorum çünkü o semte ısınamam"
şeklinde sarfetmek daha doğru olur.
** Dükkan konusunda uzman olmayan
emlakçıların yönlendirmelerini geçerli saymayın: Tam
olarak dükkan olmasa bile, en azından yalnızca ticari emlak üzerine çalışan
bir emlakçı olması gerekir ki fikirleri dikkate alınabilsin. Her türlü
emlak üzerine çalışan sıradan bir emlakçı, ne kadar da yılların emlakçısı
olsa dahi, dükkan konusunda, fiyat ve raiç bedelleri yeterince kavramış
olamaz. Çünkü normal bir emlakçının eline nadiren dükkan düşer ve
bunlar farklı farklı zaman dilimlerinde geldiği için, birbirleriyle kıyaslama
şansı çok az olur. Hele ki kendisine biraz uzak mesafede olan dükkanın
raiç bedelini hiç kavrayamaz. Hatta dükkan aramakla meşgul müşteriler, kısa
bir süre içinde o emlakçılardan daha çok kavramış olurlar çünkü dükkan
aradıkları için, o emlakçılardan daha fazla güncel piyasa
takibindedirler. Öyle yılların emlakçıları var ki; bazen kendi bulunduğu
sokaktaki dükkanların bile raiç bedelini bize danışıyorlar. Bu sebeple,
dükkan konusunda sizin kendi bildiğiniz, sıradan emlakçının bildiğinden daha geçerlidir.
** Satılık
dükkan fiyatları başlıklı sayfamızı devamlı kullanın:
Çünkü bu sayfamızda dükkan fiyatları tahmincisi vardır ve bu
program, özellikle Istanbuldaki dükkanların fiyatını çıkarmada, iddia
ediyoruz ki, bütün emlakçılardan daha başarılıdır. %100 güvenin
demiyoruz ama dükkancı olmayan bir emlakçıdan çok daha doğru
tahminde bulunacağına kesin eminiz. Bu program dükkan konusunda Türkiye'de
bir otoritedir ve yüzlerce emlakçı tarafından kullanılmaktadır. Bu
sebeple, satılık dükkan fiyatları
sayfamıza girdikten sonra, o sayfayı tarayıcınızın sık kullanılan yer
imleri listesine ekleyip, her kimden dükkan bulursanız bulun, sayfayı ziyaret
ederek, her bulduğunuz dükkanın değerinin uygun olup olmadığını kontrol edin.
Aklınıza takılan ve bu sayfalarda olmayan sorularınızı bize telefonla
veya mesajla da danışabilirsiniz. Danışma ücretsizdir ama lütfen sadece
Istanbul dükkanları hakkında danışın. Diğer iller ilgi alanımızın dışındadır.
Yasal uyarı: Bu sayfaya link vermek şartıyla sayfadaki bilgileri kopyalayıp başka sitelerde kullanmak serbesttir ve memnuniyetle karşılarız. Aksi durumda yasal işlem yapmak zorundayız.
|
